相続時の空き家!起こり得る7つの問題と3つの対策を紹介

相続情報

今現在、住んでいる住宅が空き家になってしまう。

私たち夫婦が居なくなってしまったら、あとを継いでくれる人もいない。

同じように、住んでいる住宅が数年後空き家の状態になってしまうと悩んでいる被相続人も多いのではないでしょうか。

当事務所では、このような悩みを持って相談に来る方が多くいらっしゃいます。

空き家になってしまうと、多くの問題が発生し最悪相続人や近隣住民にまで被害が及ぶ可能性だってあります。

そうならない為にも、今回は「空き家になると起こり得る7つの問題と3つの対策」を紹介します。

被相続人は、記事を読んで空き家について知識を補充しておくといいでしょう。

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空き家になるケースは相続時がもっとも多い

空き家は、相続時に起こることが多いです。

出典元:国土交通省

国土交通省が調査したデータによると、50%以上が相続時となっています。

昔と違って、親夫婦と子夫婦が同居が減ってしまったなどの理由があります。

よくあるのが、相続人(子)は田舎を出て、働く場所の近くに住居を購入し別生計を立てている。

親からすれば子どもがしっかりと生活しているのはいいことですが、実家を引き継ぐ人がいなくなってしまう問題が発生してしまいます。

しかし、このような問題を、いざ相続が始まってから対策を考えても残された相続人は困ってしまうものです

なので、早い段階から空き家の問題を把握し、被相続人と相続人で生前に対策を講じるようにしましょう。

空き家になったときに起こりえる7つの問題

空き家になった住宅には、さまざまな問題が起きます。

出典元:国土交通省

上記の画像は、国土交通省が挙げている起こり得る問題です。

問題は、環境に対する問題が挙げられているのが分かりますね。

しかし、上記以外の問題もあるのです。

例えば、維持費などに関する費用の問題です。

このように、他の起こり得る問題を7つ紹介します。

問題1:相続人は空き家全体の維持管理する費用が負担になる

空き家全体の維持管理をする費用も相続人の負担になります。

空き家が立っている土地の雑草対策や庭に木が植えてあれば、近隣住民に迷惑が掛からないように手入れも必要になるからです。

相続人本人が維持管理しても負担になりますし、業者に任せたとしても、費用がかかってしまい金銭的な負担になってしまうでしょう。

問題2:空き家の解体する費用も高い

空き家の維持管理が負担を解消するために、空家を解体して土地を売ってしまおうと考える相続人もいるでしょう。

しかし、空き家を解体するにも多額の費用が掛かってしまいます

空き家の面積にもよりますが、解体費用の相場は「150万円」くらいと言われています。

このように、空き家を受け継いだ相続人は解体するにもできずに困ってしまうのです

問題3:不法滞在者の住み付き問題

次に空き家が不法滞在者のたまり場になってしまうなどの問題が起きます。

空き家の持ち主は、他の地域で生活をしていることが多く、中には数年ほったらかしの持ち主もいるぐらいです。

このように管理するのが不可能になってしまうケースがあります。

当事務所は、近隣住民の方から空き家にアジア系の人が出入りしていて怖いなどの相談を受けたことがありました。

その時は、行政に相談して対応してもらえましたが、最悪、事件などに発展してしまったら、空き家の持ち主は管理責任が問われてしまうでしょう。

そうならない為に、空き家の持ち主は対策を考えなければいけません。

問題4:以前の火災保険に加入できなくなる

4つ目は空き家になってしまうと、住んでいた時と同じ火災保険に加入できなくなってしまう問題が起きます

なぜなら、空き家は古い建物が多くそれだけ火災などのリスクも高くなるためです。

しかし、空き家は、管理が行き届かない場合などの問題もあり火災保険に加入しておく必要性も高くなるでしょう。

問題5:行政側の代執行により取り壊し費用を請求させる

5つ目は、空き家を放っておくと、行政側から是正措置の勧告または指示が起こり得る場合があります。

例えば、空き家の屋根が、台風などの影響で近隣住民に被害が及ぼしそうだった場合、そのまま放置しておくと行政側から空き家の維持管理の要求(是正措置の勧告)が来ることになります。

行政側の要求を意図的に無視していた場合、行政側が強制的に空き家を取り壊します。(行政代執行)

取り壊し費用は、相続人が支払わなければいけません。

このように空き家を放っておくと、行政側、取り壊し費用を請求される可能性もあるので注意が必要です。

問題6:特定空家に認定されてしまうと固定資産税が6倍にもなる

6つ目は空き家が行政側で「空家等対策特別措置法」に基づき空き家を特定空家に認定されてしまうと、固定資産税が6倍にも跳ね上がります。

画像の「固定新税等の住宅用地特例から除外される…」これは建物が立っていない状態と同じと判断され、優遇措置が無い状態の固定資産税が適用されることになってしまうのです。

問題7:価値がない空き家は売却が難しい

最後に「価値がない空き家は売却が難しい」です。

空き家を売りたいと思っても、買い手が見つからず売却が難しいのが現状です。

空き家は、築年数が立っており建物自体に価値がない場合が多いからです。

そのような価値がない建物を、購入する人もいませんので、空き家を売却するのも難しいと思った方がいいでしょう。

空き家について3つの対策

空き家はたくさんの問題が起こることが分かったと思います。

相続人が空き家を引き継いだとしても、負の財産になってしまうのが目に見えていますね。

そうならない為にも、被相続人は早いうちから住んでいる住宅の対策を取るべきです。

それでは、3つの対策を紹介します。

負の遺産だけなら相続放棄も考える

1つ目は、不動産の維持管理が難しく空き家などの負の遺産になってしまうなら、相続放棄も考えるべきです。

しかし、相続放棄をすると他の財産も引き継ぐことができなくなるので注意が必要です。

例えば、住宅以外に預貯金などの財産があったとしても、一緒に放棄しなければいけなくなります。

また、無事に相続放棄ができたとしても、相続財産管理人が財産の管理を行うまでは相続人が空き家の維持管理する義務が生じるので注意が必要になります。

将来的に「固定資産税」や「維持管理費」がなくなるのなら、相続放棄もいいのではないでしょうか。

資産価値だけでなく、多方面の利用価値を考え売却も検討する

2つ目は空き家の場所や建物に利用価値がある場合は売却が有効です。

例えば、古民家カフェが流行っており、売却の募集を掛けたら運よく買い手が見つかったなどです。

このように、評価額の資産価値だけでなく多方面の利用価値も考えれば、売却できる可能性もあります。

リフォームして、賃貸物件にする

3つ目は、生前には被相続人と相続人で相談し、将来の為に住居をリフォームしておくのもいいでしょう。

リフォームした住居を不動産などの仲介業者に、維持管理を任せて賃貸物件にしてしまうのも対策の1つです。

そのような賃貸などを考える場合、賃貸契約書など作成や知識は必要不可欠になりますので、進めるときは専門家と相談しながら進めましょう。

問題と対策を踏まえて、空き家対策を考えておく

問題と対策を読んでいかがでしたか。

今現在、空き家は全国各地で問題になっており、政府や各都道府県で空き家問題に取り組んでいます。

空き家を放置してしまうと、取り残された相続人が困ってしまいます。なので、早い段階から空き家対策を講じるようにしましょう。

【執筆者】 
茨城県常総市で行政書士として活動
行政書士 石塚昌克(いしつか まさかつ)

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